Toelichting op de balans

Voorraden

De in de balans opgenomen voorraden worden uitgesplitst naar de volgende categorieën:

Het onderhanden werk bestaat uit de bouwgronden in exploitatie. Het verloop hiervan is in 2019 als volgt:

* Dit is zowel de eigen grondexploitatie Geerpark (Boekwaarde 31-12-2018 € 8.465.000 en 31-12-2019 € 8.614.000 en) als het gemeentelijk aandeel in de gezamenlijke grondexploitatie met Woonveste (Boekwaarde 31-12-2018 € -1.153.000 en 31-12-2019 € -7.242.000).

Nadere toelichting op waardering en resultaatbepaling grondexploitaties
Voor grondexploitaties geldt een aantal bijzondere grondslagen van waardering en resultaatbepaling. De grondexploitatie wordt in principe gewaardeerd op netto-vervaardigingskosten (kosten minus gerealiseerde opbrengsten). Deze waardering geldt eveneens voor twee complexen die zijn opgenomen onder de materiële activa onder het kopje “Grond bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente’ (voorheen NIEGG). Voor deze twee complexen  is ook een haalbaarheidstoets gemaakt in de vorm van een globale exploitatieberekening (GE), waarbij in lijn met het BBV geen rente is toegerekend.
De resultaten van de grondexploitaties werden voorheen op contante waarde en op eindwaarde berekend. Wanneer een dergelijke exploitatieberekening per balansdatum een verlies liet zien, werd voor de contante waarde (tegen 2%) een voorziening gevormd. Met ingang van het boekjaar 2019 is de verliesvoorziening gevormd op basis van de eindwaarde voor de complexen met een negatieve eindwaarde. Voorgesteld wordt bij de resultaat-bestemming van de jaarrekening om de  mutaties van de verliesvoorzieningen grondexploitaties als onderdeel van het resultaat van de jaarrekening ten laste van de algemene reserve te brengen.

Bij een voordelige exploitatieberekening (winst) gebeurt winstneming conform de hiertoe bepaalde richtlijnen binnen de BBV (Besluit, begroting en verantwoording). Deze winstneming houdt in dat het percentage van de gerealiseerde kosten vermenigvuldigd met het percentage van de gerealiseerde opbrengsten vermenigvuldigd dient te worden met het verwachte positieve resultaat (na aftrek van het verwacht effect van projectgebonden risico’s). Dit vormt jaarlijks de basis voor de winstneming.

Tot en met 2018 was € 6,85 miljoen winst genomen. In 2019 is een winst genomen van € 0,55 miljoen, waarmee eind 2019 in totaal voor € 7,4 miljoen aan winst is genomen op winstgevende complexen. De opbouw is afgerond als volgt:

• Metal Valley € 0,1 miljoen winstneming in 2019 (voor het eerst winstneming mogelijk);
• Hoog I circa € 40.000 winstneming in 2019, totaal genomen tot en met 2019 € 5,3 miljoen;
• Hoog II circa € 20.000 winstneming in 2019 (was eerder nog verliesgevend);
• De Grassen circa € 50.000 winstneming in 2019, totaal genomen tot en met 2019 € 0,5 miljoen.
• Dillenburg € 0,3 miljoen winstneming in 2019, totaal genomen tot en met 2019 € 1,4 miljoen.

In het kader van de jaarafsluiting zijn alle exploitatieopzetten herrekend/geactualiseerd. Voor de herziening van deze exploitatieopzetten van de diverse grondexploitaties per 1 januari 2020 zijn, in de raadsvergadering van 18 december 2018, een aantal uitgangspunten door de raad vastgesteld:

1. basis voor de grondexploitatieberekening is de boekwaarde op 1 januari 2020;
2. kosten en opbrengsten worden berekend met als prijspeildatum 1 januari 2020;
3. een rentepercentage van 1,4% meerjarig te hanteren. Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark geldt een rente van 4%.
4. fondsvorming: bij alle uitbreidingsplannen geldt het uitgangspunt dat per m² uitgeefbare grond een bijdrage wordt gedaan aan de bestemmingsreserve Rood voor Groen van € 5;
5. voor de berekening van de plankosten wordt de een reële raming gemaakt met als referentie de plankostenscan volgens de Wet ruimtelijke ordening. De uitkomst hiervan bevat de kosten voor planvorming en voorbereiding en toezicht (o.a. interne uren);
6. in de kostenramingen voor bouw – en woonrijp maken en sloopkosten wordt rekening gehouden met onvoorziene zaken in de uitvoeringen. Hiertoe worden de ramingen verhoogd met 10%;
7. de geraamde kosten binnen de grondexploitaties worden met 2% geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2020 (slopen, bouw- en woonrijp maken);
8. vanaf 2019 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de kosten van 2%;
9. de geraamde opbrengsten binnen de grondexploitaties van 2019 worden als volgt geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2020:

• woningbouw: 2%;
• bedrijventerreinen: 1,0%;

10. vanaf 2019 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de opbrengsten voor:

• woningbouw 2,0% meerjarig;
• bedrijfskavels 1,0% meerjarig;

11. de richttermijn voor de maximale duur van grondexploitaties blijft voortschrijdend 10 jaar. Bij grondexploitaties (De Grassen) met een langere doorlooptijd worden de opbrengsten na het tiende jaar niet geïndexeerd;

Daarnaast is bij de herzieningen van alle grondexploitaties rekening gehouden met de door de raad en het college voor 2020 vastgestelde grondprijzen voor de uitgifte van bouwrijpe grond voor woningbouw en bedrijventerreinen.

De complexe en langdurige processen rondom projecten, brengen risico’s met zich mee. Dit kan leiden tot tegenvallende resultaten, waardoor verliezen hoger uit kunnen vallen dan verwacht. Verliezen zijn afgedekt met voorzieningen. Voor winstgevende complexen kunnen de risico’s ook deels worden afgedekt met geraamde winsten. Wanneer voorzieningen ontoereikend blijken, moet het gemeentelijk weerstandsvermogen toereikend zijn om aanvullende verliezen op te kunnen vangen. Bij de totstandkoming van de jaarrekening 2019, zijn nieuwe risicoanalyses opgesteld om het mogelijke effect van optredende risico’s in beeld te brengen. De uitkomsten vormen input voor de paragraaf weerstandsvermogen en de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening.

Risicobeoordeling bij de jaarrekening 2019
Ook dit jaar is gekeken naar de algemene risico’s op de onderdelen prijs, vertraging en programma. Aanvullend zijn meer project specifieke risico’s per project in beeld gebracht.

Algemene risico’s
De algemene risico’s zijn doorgerekend voor zover relevant doorgerekend voor alle projecten. Voor projecten waar de algemene risico’s op grond van overeenkomsten (deels) bij derden liggen is (deels) geen rekening gehouden met de algemene risico’s.

De mogelijke consequenties van het stikstofdossier op de grondexploitaties zijn in beeld gebracht en worden gevolgd. Stikstof levert nog geen grote belemmeringen op en kan onder andere voor de grote projecten naar verwachting voldoende worden onderbouwd. Het wachten blijft op de verdere uitwerking van het landelijk beleid hierover.
Het renterisico is voor de komende jaren in beeld gebracht, rekening houdend met te verwachten mutaties in de leningenportefeuille. Ook bij een oplopende rente (bij renteconversies en herfinanciering) ziet het er naar uit dat de gemiddelde rente van de leningenportefeuille de eerstkomende jaren verder zal dalen. Voor de berekening van het renterisico zijn enkele scenario’s doorgerekend.

Projectspecifieke risico’s
Het grootste deel van de projectspecifieke risico’s komt door de projecten De Grassen en Poort van Heusden. Beiden projecten hebben een hoge boekwaarde en het kan gebeuren dat een deel van de projecten niet doorgaat (bijvoorbeeld bij De Grassen als de ontsluitingsstructuur niet tijdig is geregeld).

Voor De Grassen is in eerste instantie het wachten op het definitief worden van de randweg (GOL). Mocht dit op termijn niet doorgaan, dan kan een aanzienlijk deel van de woningen mogelijk niet of pas later gebouwd worden.  Door de lange doorlooptijd is dit project bovendien gevoelig voor wijzigingen in prijs en planning. Op het project is nog een winstverwachting die in eerste instantie een buffer vormt voor eventuele tegenvallers.

Voor het Geerpark is een samenwerkingsovereenkomst met Woonveste gesloten. Het grootste risico voor het Geerpark zit in de verkoop van bouwrijpe grond voor de ingerekende prijs en conform de planning. Het gemeentelijk aandeel in het plan is niet kostendekkend. Om die reden is een verliesvoorziening gevormd. Buiten de algemene risico’s zijn de risico’s voor dit project beperkt.

Voor Steenenburg (eerder nog Poort van Heusden) is het wachten op een onherroepelijk bestemmingsplan om het ontwikkelplan Steenenburg mogelijk te maken. Op basis van een opgestelde stedenbouwkundige opzet, uitgevoerd haalbaarheidsonderzoek en een raming van kosten is de grondexploitatie geactualiseerd.  Zodra het bestemmingsplan voor Steenenburg onherroepelijk wordt, vervalt het grootste risico voor Steenenburg. Daarna blijft nog een belangrijk verkooprisico voor de toekomst bestaan. Er is al de nodige belangstelling voor de verschillende plandelen.

Het aandeel van de verkoop van bedrijventerreinen in de risico’s is in de loop der jaren afgenomen. Een groot deel van de bedrijventerreinen is verkocht. Ook in Metal Valley lopen de verkopen voorspoedig. Voor een flink deel van de resterende bedrijfskavels in Hoog II en Metal Valley waren eind 2019 al verkoopovereenkomsten gesloten.

Van het gereed product en handelsgoederen is de specificatie: